L’investissement dans l’immobilier reste une bonne option

La ville de Toulouse s’est énormément développée ces dernières années et est devenue, malgré son éloignement certain de la capitale, un lieu où il fait bon vivre. 

L’orientation de la ville tournée vers les nouvelles technologies qui offrent de nouveaux emplois mais aussi proposent de nouvelles filières aux étudiants, permet de dire que faire un investissement dans l’immobilier sur la ville de Toulouse est une bonne solution pour qui le désire.

Bien qu’étant une des plus grandes villes françaises, Toulouse garde son côté province où la douceur de vivre, alliée à la douceur du climat permettent d’avoir une qualité de vie supérieure à la moyenne des autres villes françaises.

De ce fait, investir est encore accessible et garantit à tout investisseur un placement sûr et rentable.

Le parc dédié à l’investissement dans l’immobilier sur Toulouse est assez ouvert et un bien mis à la location trouve rapidement preneur du fait de la forte demande due à une croissance démographique importante.

Les demandes de locations à destination des étudiants sont en forte augmentation. Des logements en colocation sont très recherchés et la mise en location permet de rester compétitif et abordable par rapport aux autres grandes villes tournées vers les étudiants.

Toute personne qui désire réaliser un investissement immobilier sur Toulouse ou sa région doit également prendre en compte des différentes possibilités de défiscalisation du bien.

La nouvelle loi Duflot, venant à la suite de la loi Scellier permet aujourd’hui de défiscaliser un bien, notamment, en s’engageant à louer le bien acheté sur une période de neuf ans, avec un loyer modéré ce qui ouvre ainsi la défiscalisation.

L’acheteur peut donc ainsi constituer un complément de revenus pour sa retraite, pour transmission future ou bien encore le revendre et effectuer une plus-value. 

Lorsque l’on parle d’investissement en général, l’on peut également penser aux placements financiers sécurisés (comme l’assurance vie). Mais il est nécessaire d’être conscient qu’un placement financier peut, à un moment ou un autre de sa vie, être revu à son échéance. Le risque de voir de nouvelles plus-values appliquées sur ses placements est présent alors que l’investissement immobilier reste plus stable dans l’imposition qui lui est appliquée, du fait des nombreuses demandes de locations. Les villes et états ne peuvent sans cesse augmenter les prélèvements sur ces biens qui garantissent le logement de la population.

Une option intéressante peut être la location saisonnière d’appartements ou maisons meublés. A ce titre les locations saisonnières étant assez recherchées sur la région par des vacanciers en demande de calme et de belle région, le simple fait de louer un bien en location saisonnière peut aisément compenser tout ou partie d’un crédit contracté pour l’achat.

Il faut donc, avant de décider de placer son argent, de bien réfléchir aux différentes possibilités qu’offrent l’investissement immobilier lorsque l’on désire investir. 

 

Acheter un bien immobilier sans passer par une agence immobilière

Lors de la décision d’achat d’un bien immobilier, l’acheteur et sa famille ont le choix entre faire appel à une agence immobilière ou entrer directement en contact avec un particulier vendant son bien. 

Les deux façons de procéder quant au futur achat sont différentes mais il ne faut pas perdre de vue que le but final est d’acheter un bien qui correspond à l’acheteur et non de faire une mauvaise affaire. Ainsi il y a du pour et du contre dans les deux systèmes de vente et d’achats d’un bien immobilier. 

Le fait de ne pas passer par un agent lors de l’acquisition d’un bien immobilier  entraîne une réflexion sur un achat en indépendance totale ou presque (puisque toutes les visites et pourparlers sont directement menés en accord avec le propriétaire).

La première chose venant à l’esprit est l’économie des frais d’agence (qui représentent entre 4 et 8 %  TTC du montant du bien en vente). En effet, lors d’une transaction entre particulier, seul le notaire se verra dédommagé pour la rédaction des actes et versement des droits de mutation à l’Etat. Cette économie n’est pas négligeable lorsque l’on désire faire une acquisition. 

L’estimation du bien doit être faite en fonction du cours du marché immobilier et non en fonction de ce que désire le vendeur. Il est très souvent noté qu’un vendeur, attaché personnellement a son bien, l’estime bien au dessus de sa valeur réelle. En tant que futur acheteur d’un bien immobilier, il faudra donc, si l’on désire faire affaire avec un particulier, s’informer du cours moyen au mètre carré du secteur.

Le vendeur devra également présenter un dossier comprenant les diagnostics obligatoires lors de la visite du bien. En effet la vente ne pourra se faire si l’intégralité des pièces obligatoires n’est pas versée au dossier lors de la signature chez le notaire.

Passer par un particulier lors d’une acquisition d’un bien immobilier offre donc l’avantage, si le vendeur est sérieux, de faire une réelle économie sur les frais de commission mais également de pouvoir négocier de gré à gré la vente.

Mais il ne faut pas oublier que les recherches seront entièrement effectuées par l’acheteur alors que l’agence proposera plusieurs biens à visiter, en fonction du bien idéal recherché. De plus, en cas de vice caché, la procédure sera entièrement menée par l’acheteur lui-même (par le biais d’une assurance protection juridique) ce qui peut être lourd à gérer, tant financièrement que par le temps qu’une telle action peut prendre avant d’aboutir.

Se rapprocher d’un propriétaire pour l’acquisition d’un bien immobilier fera que le bien en vente ne sera pas vérifié par un professionnel qui effectue habituellement une visite approfondie des lieux et, de par son professionnalisme, est à même de juger la valeur intrinsèque du bien, tant financière que relative à son état général. Les problèmes de vices cachés, défauts dissimulés, problèmes de normes etc… seront donc l’affaire de l’acheteur en direct, une grande prudence s’impose donc.

De ce fait, l’achat sans passer par une agence immobilière revêt un avantage plus économique que technique. La responsabilité dans la décision d’achat incombe à l’acheteur seul et il ne bénéficie, en aucun cas, de conseils professionnels.

 

Louer un bien géré en copropriété par le biais d’un syndic

Le syndic de copropriété est un mandataire engagé par la copropriété d’un immeuble pour gérer et administrer un bien, généralement un immeuble ou un groupe de maisons individuelles regroupées en copropriété. Il peut être une agence immobilière qui gèrera le bien en syndic ou bien un syndic distinct de toute agence immobilière, ce qui, de nos jours, est plus rare.

Le syndic intervient tant auprès des propriétaires occupants leurs bien qu’en gestion locative. 

L’on reconnaît le professionnalisme d’un syndic par la gestion saine et transparente qu’il assure, par sa rapidité à prendre des décisions ou à intervenir en cas de problème, à sa disponibilité, notamment à répondre au téléphone ou à rappeler. 

Dans le cadre de la gestion locative, si le syndic est également agence immobilière, il reçoit les candidatures à location, les étudie, propose le futur locataire au propriétaire et assure les visites et encaisse les loyers pour le compte du propriétaire.

De ce fait, le syndic doit être très rigoureux dans la recherche d’un locataire puisqu’en cas de litige sa responsabilité peut être recherchée pour manquement à certaines obligations. En effet, le syndic doit s’assurer de la bonne solvabilité d’un futur locataire ou bien encore vérifier que le bien proposé en gestion locative est bien louable en l’état. 

Dans ce cas, le rôle du syndic est double puisqu’il intervient tant pour le compte du propriétaire que pour celui du locataire. 

Il perçoit les loyers d’une part, les reverse au propriétaire mais adresse également au propriétaire tous les appels de charges inhérents à la copropriété. 

Le syndic gère également les interventions des chauffagistes, électriciens… pour le compte de la copropriété et peut aussi s’engager à la place de cette dernière dans la gestion de travaux de rénovation (toiture, peinture des parties communes, ravalement…). Dans ce cas, il devient directement le mandataire des travaux et ne se contente plus d’assurer la gestion locative des biens mis en location par certains propriétaires membres de la copropriété.

La rémunération du syndic se fait directement auprès de la copropriété qui lui reverse généralement un forfait assujetti d’éventuelles prestations complémentaires. Le tout fait l’objet d’un contrat reconductible d’année en année et dénonciable 3 mois avant son terme.

Pour un futur locataire, louer un bien dans une copropriété a ses avantages et ses inconvénients. En effet, ce dernier n’aura pas affaire au propriétaire en direct ce qui, parfois, entraîne un retard dans certaines décisions.

Si l’on prend le cas d’une négociation de loyer, l’agence immobilière agissant en tant que syndic applique généralement des tarifs de locations identiques suivant la surface de l’appartement ou de la maison. En effet, le syndic a une mission de gestion globale et ne négocie donc pas de gré à gré avec le futur locataire. 

Par contre, en ce qui concerne les petites réparations (fuite d’eau, changement de chaudière, entretien des parties communes…) le syndic peut engager les réparations en lieu et place de la copropriété, de par le contrat de gestion locative qui l’unit aux copropriétaires, ce qui fait parfois gagner un temps précieux pour l’intervention d’un technicien.