Acheter un bien immobilier sans passer par une agence immobilière

Lors de la décision d’achat d’un bien immobilier, l’acheteur et sa famille ont le choix entre faire appel à une agence immobilière ou entrer directement en contact avec un particulier vendant son bien. 

Les deux façons de procéder quant au futur achat sont différentes mais il ne faut pas perdre de vue que le but final est d’acheter un bien qui correspond à l’acheteur et non de faire une mauvaise affaire. Ainsi il y a du pour et du contre dans les deux systèmes de vente et d’achats d’un bien immobilier. 

Le fait de ne pas passer par un agent lors de l’acquisition d’un bien immobilier  entraîne une réflexion sur un achat en indépendance totale ou presque (puisque toutes les visites et pourparlers sont directement menés en accord avec le propriétaire).

La première chose venant à l’esprit est l’économie des frais d’agence (qui représentent entre 4 et 8 %  TTC du montant du bien en vente). En effet, lors d’une transaction entre particulier, seul le notaire se verra dédommagé pour la rédaction des actes et versement des droits de mutation à l’Etat. Cette économie n’est pas négligeable lorsque l’on désire faire une acquisition. 

L’estimation du bien doit être faite en fonction du cours du marché immobilier et non en fonction de ce que désire le vendeur. Il est très souvent noté qu’un vendeur, attaché personnellement a son bien, l’estime bien au dessus de sa valeur réelle. En tant que futur acheteur d’un bien immobilier, il faudra donc, si l’on désire faire affaire avec un particulier, s’informer du cours moyen au mètre carré du secteur.

Le vendeur devra également présenter un dossier comprenant les diagnostics obligatoires lors de la visite du bien. En effet la vente ne pourra se faire si l’intégralité des pièces obligatoires n’est pas versée au dossier lors de la signature chez le notaire.

Passer par un particulier lors d’une acquisition d’un bien immobilier offre donc l’avantage, si le vendeur est sérieux, de faire une réelle économie sur les frais de commission mais également de pouvoir négocier de gré à gré la vente.

Mais il ne faut pas oublier que les recherches seront entièrement effectuées par l’acheteur alors que l’agence proposera plusieurs biens à visiter, en fonction du bien idéal recherché. De plus, en cas de vice caché, la procédure sera entièrement menée par l’acheteur lui-même (par le biais d’une assurance protection juridique) ce qui peut être lourd à gérer, tant financièrement que par le temps qu’une telle action peut prendre avant d’aboutir.

Se rapprocher d’un propriétaire pour l’acquisition d’un bien immobilier fera que le bien en vente ne sera pas vérifié par un professionnel qui effectue habituellement une visite approfondie des lieux et, de par son professionnalisme, est à même de juger la valeur intrinsèque du bien, tant financière que relative à son état général. Les problèmes de vices cachés, défauts dissimulés, problèmes de normes etc… seront donc l’affaire de l’acheteur en direct, une grande prudence s’impose donc.

De ce fait, l’achat sans passer par une agence immobilière revêt un avantage plus économique que technique. La responsabilité dans la décision d’achat incombe à l’acheteur seul et il ne bénéficie, en aucun cas, de conseils professionnels.

 

Louer un bien géré en copropriété par le biais d’un syndic

Le syndic de copropriété est un mandataire engagé par la copropriété d’un immeuble pour gérer et administrer un bien, généralement un immeuble ou un groupe de maisons individuelles regroupées en copropriété. Il peut être une agence immobilière qui gèrera le bien en syndic ou bien un syndic distinct de toute agence immobilière, ce qui, de nos jours, est plus rare.

Le syndic intervient tant auprès des propriétaires occupants leurs bien qu’en gestion locative. 

L’on reconnaît le professionnalisme d’un syndic par la gestion saine et transparente qu’il assure, par sa rapidité à prendre des décisions ou à intervenir en cas de problème, à sa disponibilité, notamment à répondre au téléphone ou à rappeler. 

Dans le cadre de la gestion locative, si le syndic est également agence immobilière, il reçoit les candidatures à location, les étudie, propose le futur locataire au propriétaire et assure les visites et encaisse les loyers pour le compte du propriétaire.

De ce fait, le syndic doit être très rigoureux dans la recherche d’un locataire puisqu’en cas de litige sa responsabilité peut être recherchée pour manquement à certaines obligations. En effet, le syndic doit s’assurer de la bonne solvabilité d’un futur locataire ou bien encore vérifier que le bien proposé en gestion locative est bien louable en l’état. 

Dans ce cas, le rôle du syndic est double puisqu’il intervient tant pour le compte du propriétaire que pour celui du locataire. 

Il perçoit les loyers d’une part, les reverse au propriétaire mais adresse également au propriétaire tous les appels de charges inhérents à la copropriété. 

Le syndic gère également les interventions des chauffagistes, électriciens… pour le compte de la copropriété et peut aussi s’engager à la place de cette dernière dans la gestion de travaux de rénovation (toiture, peinture des parties communes, ravalement…). Dans ce cas, il devient directement le mandataire des travaux et ne se contente plus d’assurer la gestion locative des biens mis en location par certains propriétaires membres de la copropriété.

La rémunération du syndic se fait directement auprès de la copropriété qui lui reverse généralement un forfait assujetti d’éventuelles prestations complémentaires. Le tout fait l’objet d’un contrat reconductible d’année en année et dénonciable 3 mois avant son terme.

Pour un futur locataire, louer un bien dans une copropriété a ses avantages et ses inconvénients. En effet, ce dernier n’aura pas affaire au propriétaire en direct ce qui, parfois, entraîne un retard dans certaines décisions.

Si l’on prend le cas d’une négociation de loyer, l’agence immobilière agissant en tant que syndic applique généralement des tarifs de locations identiques suivant la surface de l’appartement ou de la maison. En effet, le syndic a une mission de gestion globale et ne négocie donc pas de gré à gré avec le futur locataire. 

Par contre, en ce qui concerne les petites réparations (fuite d’eau, changement de chaudière, entretien des parties communes…) le syndic peut engager les réparations en lieu et place de la copropriété, de par le contrat de gestion locative qui l’unit aux copropriétaires, ce qui fait parfois gagner un temps précieux pour l’intervention d’un technicien. 

 

Mettre une copropriété en gestion immobilière, l’importance de bien analyser le contrat !

Lorsque qu’une copropriété confie la gestion de son bien à un syndic, un contrat est signé entre les deux parties. Il est donc important de bien vérifier le type de contrat proposé et surtout d’en faire une analyse poussée afin d’éviter des coûts supplémentaires pouvant être cachés.

Le gestionnaire de la copropriété, qui est très souvent une agence immobilière propose à la copropriété un détail des interventions chiffrées. Le choix du prestataire se fera donc en assemblée générale et accepté à la majorité des participants (suivant les modalités de quitus propre à chaque réunion des copropriétaires).

Au nombre des principales actions réglées forfaitairement au syndic, l’on trouvera : 

-L’assemblée générale annuelle : convocation de tous les copropriétaires suivant les modalités habituelles : courriers, établissement de l’ordre du jour, feuille d’émargement, vérification du bon déroulement de l’assemblée, affichages obligatoires, envoi des comptes-rendus… 

Il est nécessaire de bien vérifier que le contrat n’indique pas que cette prestation devra se tenir durant les heures ouvrées, ce qui n’est généralement pas le cas, sous risque de voir l’intégralité de l’assemblée générale facturée en dehors du forfait puisque n’entrant pas dans le cadre des heures ouvrées. 

-La tenue de la comptabilité : réalisation et présentation des comptes de la copropriété, établissement du budget prévisionnel, vérification des comptes bancaires et toutes opérations légales pour le compte de la copropriété. Le détail des prestations devra être clair et détaillé.

-Dans le cas d’une création de copropriété, le syndic pourra rédiger le règlement de copropriété. Voir si cette prestation ne peut pas être réalisée gratuitement puisque le gestionnaire est garanti d’avoir la copropriété en tant que client. 

-Négociation pour le compte de la copropriété de tous travaux, présentation des travaux en assemblée générale, gestion des travaux et entretien de maintenance. Bien vérifier que le syndic dispose de toutes les assurances nécessaires de maîtrise d’œuvre ou qu’il les fait bien souscrire à la copropriété.

-Souscription de toutes les assurances nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Le contrat proposé par le syndic comporte une partie variable. 

-Les appels de charges par lot, facturés au lot. Il est important de bien vérifier leur montant et de calculer ce qu’ils représentent sur une année.

-Toutes les prestations de reprographie, photocopies… veiller au prix appliqué par tirage. Se baser sur le tarif généralement appliqué par les sociétés de reproduction et voir pour leur dégressivité. 

-Le suivi des travaux, généralement payé au pourcentage du montant hors taxes des travaux. Il peut rapidement entraîner un surcoût important en cas de gros chantier. Bien négocier ce taux. 

-Procédures de suivi des impayés et envoi de courriers : Bien vérifier le tarif des courriers.

-Certaines prestations sont facturées au temps passé, bien se faire préciser le temps moyen en fonction de la prestation pour avoir une idée de la somme engagée. 

Les syndic sont maintenant mieux encadrés par la loi du fait de nombreux abus, il existe un site internet très bien documenté qui reprend la liste des syndics (vérifiés par le site) et donne de nombreux conseils dans la vérification des contrats proposés par ces prestataires.